Em negociações que envolvem compra e venda de imóvel, a precaução para não sofrer nenhum tipo de prejuízo deve ocorrer pela parte interessada antes mesmo da confecção e assinatura do contrato.

Isso porque é imprescindível, ainda na fase negocial, a verificação integral das minúcias que envolvem as partes e o objeto da transação para evitar surpresas indesejáveis, minimizar eventuais prejuízos, garantindo, consequentemente, segurança jurídica ao negócio.

Procedimento Prévio

Deste modo, para adquirir ou vender um imóvel de maneira segura o ideal é contratar com uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário para a realização de um procedimento prévio chamado de Due Diligence.

Neste procedimento, sobre a perspectiva do comprador, o profissional deve analisar o histórico completo do imóvel objeto da transação, identificando se sobre ele recai qualquer gravame, desde garantia de pagamento de dívidas como hipoteca, penhora, financiamento, usufruto entre outros, que possam gerar risco à venda.

Neste momento, é essencial identificar a existência ou não de ações judiciais em que se discuta a posse/propriedade do bem que possam repercutir, eventualmente, na nulidade/anulabilidade da compra e venda, hipóteses que podem desencadear prejuízos consideráveis ao adquirente.

Também se faz necessário a conferência da existência ou não das chamadas dívidas “proptem rem”, que permanecem vinculadas ao imóvel, independentemente de quem seja o dono, tais como débitos fiscais e despesas de condomínio.

Ainda, é importante a verificação se o imóvel está devidamente regularizado e de acordo com as características lançadas nos órgãos administrativos e se cumpre com todos os requisitos legais exigidos pela legislação ambiental, em caso de imóveis rurais.

Além disso, orienta-se a medição da área para verificar se está igual, a maior ou a menor que a contida no título de domínio e a consulta a todos os confinantes do imóvel para verificar se as cercas ou muros de divisas estão corretos ou se existe algum conflito de posse.

De outra parte, da ótica do vendedor, é importante analisar a possibilidade de pagamento do comprador nos termos ajustados, seja ele pessoa física ou pessoa jurídica. Ainda, é importante examinar se o comprador possui outras dívidas ou pendências financeiras que possam recair sobre o imóvel, que gerem problemas futuros, em fase extrajudicial ou judicial.

Termos da Negociação

Diante das informações obtidas, caso não haja identificação de qualquer risco, a parte interessada firmará um negócio com segurança jurídica. Por outro lado, a par da identificação de eventual risco, a parte interessada, com clareza e transparência, poderá, antecipadamente, resolver a questão indicada com a parte adversa, possuindo a prerrogativa de ainda não estar com o contrato firmado, ou, então, beneficiar-se nos termos da negociação diante da identificação de algum risco evidenciado.

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